COS'E' IL MUTUO SECONDO IL CODICE CIVILE

Il contratto di mutuo viene definito dall.art.1813 del codice civile:
il mutuo e' il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili , e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità. Il mutuo può essere erogato con quote fisse di rimborso (rate) comprendendo ammortamenti e interessi predeterminati (tasso fisso) o con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).La durata è solitamente di 5-7-10-15-20-25-30. Quello più diffuso è il mutuo ipotecario che, normalmente, viene concesso da banche o finanziarie e finalizzato all'acquisto o alla ristrutturazione di immobili.

Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme che determinano l'ammontare massimo dei finanziamenti ed altri aspetti proprio di questo tipo di credito detto anche credito fondiario. La differenza tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario sta nel fatto che il mutuo fondiario è un finanziamento per acquisto di un immobile mentre il mutuo ipotecario comprende sia i mutui fondiari sia i mutui edilizi "per costruzione".
Di recente il credito fondiario è stato rivoluzionato in quanto fino a qualche anno fa era esercitato da pochi istituti di credito autorizzati, oggi tutte le banche possono concedere mutui ipotecari. Questa situazione ha contribuito a semplificare le modalità operative e ha ampliato le possibilità di ottenere un finanziamento. Infatti con la circolare n°4/88, aggiornata in data 26 giugno 1995, la banca d'italia ha stabilito che le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo dell'80% del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire, ivi compreso il costo dell'area o dell'immobile da ristrutturare. Il limite dell'80% può essere elevato al 100% in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le garanzie integrative possono essere costituite da fidejussioni bancarie, da polizze fidejussorie di compagnie assicurative, dalla garanzia rilasciata dai fondi pubblici di garanzia o da consorzi o cooperative di garanzia fidi. Le garanzie integrative vanno acquisite almeno in misura tale che il rapporto tra l'ammontare del finanziamento e la somma del valore del bene immobile ipotecato e delle garanzie integrative medesime non superi l'80%.
Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario anche su immobili già gravanti da precedenti iscrizioni ipotecarie . In questo caso per la determinazione del limite di finanziabilità all'importo del nuovo finanziamento deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento precedente.

I DIVERSI TIPI DI MUTUO

Il mutuo può essere richiesto per : acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'immobile ovvero per liquidità. Le procedure di concessione e di erogazione del mutuo variano secondo la finalità per cui il mutuo è richiesto.

· Mutuo per acquisto di immobile. Tale tipo di mutuo viene concesso per l'acquisto di un immobile , che sia la nostra abitazione principale oppure no. La percentuale di intervento dell'ente mutuante può variare secondo di chi eroga il finanziamento. Tale percentuale varia da un minimo del 50% ad un massimo del 85% (rare eccezioni la percentuale può essere 100%) del valore o del prezzo di compravendita dell'immobile : la percentuale viene calcolata sull'importo minore tra il valore e il prezzo. Normalmente l'atto di mutuo è contestuale alla compravendita ed il relativo importo,dedratto delle spese, viene consegnato al mutuatario in un'unica soluzione solo successivamente all'iscrizione ipotecaria da parte del notaio incaricato di redigere l'atto.

· Mutuo per costruzione di un immobile Per costruire un immobile su un terreno di nostra proprietà possiamo chiedere un mutuo. La percentuale d'intervento dell'ente mutuante varia da un minimo del 70% a un massimo del 90% dei costi di costruzione.(quindi del valore dell'immobile che costruiremo). Il mutuo viene concesso solo successivamente al rilascio delle varie concessioni o licenze edilizie e viene erogato a stato avanzamenti lavori. La banca o la finanziaria ci consegnerà la cifra concordata in più volte. Lo stato di avanzamenti dei lavori deve essere certificato da un perito incaricato dalla banca o finanziaria. Durante la costruzione non dovremo rimborsare il capitale preso a mutuo, ma pagheremo solo gli interessi sulle somme effettivamente utilizzate . Solo dopo aver terminato i lavori e aver ricevuto l'ultima tranche di mutuo, inizieremo a restituire il finanziamento.

· Mutuo per ristrutturazione Il mutuo per ristrutturazione viene concesso per far fronte ai costi di ristrutturazione di un immobile di nostra proprietà. Per ottenere questo tipo di mutuo dobbiamo produrre il preventivo dei costi di ristrutturazione e l'ente erogante, mediante un proprio perito valuta il preventivo e l'effettiva necessità di eseguire i lavori. Infine dopo le opportune valutazioni , l'importo concordato ci può essere consegnato o in un'unica soluzione o a stato di avanzamenti dei lavori.

· Mutuo per liquidità Il mutuo per liquidità viene concesso su un immobile di nostra proprietà per i motivi piu disparati, e non sarà necessario comunicare alla banca o alla finanziaria quali sono questi motivi. Oggi ci sono pochi istituti disposti a concedere tale mutuo specialmente se il richiedente è persona diversa da lavoratore dipendente. Nella valutazione di tale richiesta gli enti erogatori adottano delle procedure più rigide , sia per quanto riguarda il rimborso sia per il tasso applicato, generalmente viene applicato un tasso più alto di quelli applicati sui mutui descritti in precedenza.

· Mutui chirografari . E' un finanziamento a breve termine,di solito per somme contenute,erogato a fronte di garanzie diverse dall'ipoteca ,ovvero da fidejussioni o da pegni su titoli.

Requisiti per ottenere un mutuo- garanzie

· I requisiti legali per ottenere un mutuo sono i seguenti:
cittadini italiani residenti in Italia
cittadini di stati membri della cee
cittadini stranieri (non cee) con residenza in Italia

Età
- minima 18 anni
- massima, dipende dalla banca finanziatrice

GARANZIE

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di restituire la somma ottenuta in prestito. Quindi oltre ai requisiti legali sopracitati la banca valuta il richiedente, la sua capacità di rimborso e l'immobile su cui si scriverà l'ipoteca. L'ente mutuante, presta molta attenzione alla capacità di rimborso del richedente e per tale motivo viene valutata attentamente la documentazione reddituale da questi esibita. L'esito positivo di una richiesta di mutuo dipende per l'80% dalla congruità del reddito dimostrato. Infatti quasi tutte le società del settore pretendono che la rata di rimborso non superi il 30% del reddito dimostrato.
Un'altra forma di garanzia la più comune è l'ipoteca sull'immobile che il richedente acquista, costruisce o ristruttura. Oltre all'ipoteca l'ente mutuante può chiedere altre forme di garanzie,soprattutto sulla capacità di pagare le rate del mutuo. In questo caso viene chiesto l'intervento di un "garante" o fideiussore, cioè una persona familiare che è disposta a garantire per noi. Il caso più frequente di "garante" è quello dei genitori che garantiscono per il figlio.

DOCUMENTI DA PRESENTARE

La completezza dei documenti da presentare è fondamentale per avviare l'istruttoria di un mutuo. Infatti l'ente mutuante non avvierà la procedura fin quando non avrà tutti i documenti necessari. In genere, comunque i documenti sono:
Lavoratori autonomi o liberi professsionisti
· Copie del modello unico (ex modello 740)
· Certificato di iscrizione camera di commercio
· Se professionista , attestato all'albo di appartenenza
· Fotocopia fronte e retro di carta identità, patente di guida o passaporto
· Fotocopia codice fiscale

Lavoratori dipendenti
· Attestato di servizio
· Ultimi due cedolino di stipendio in originale
· Copia modello 730 o "unico"
· Fotocopia fronte e retro di carta identità, patente di guida o passaporto
· fotocopia codice fiscale

Per tutti a integrazione dei documenti presentati
· Certificato di residenza
· Stato di famiglia
· Certificato di nascita
· Estratto di matrimonio con annotazioni
· Copia del "compromesso"
· Planimetria dell'immobile o schede catastali
· Copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile
· Ultimi tre mesi estratti c/c personali
· Ultimi tre mesi estratti c/c della ditta (per autonomi e liberi professionisti)
· Se ci sono finanziamenti in corso ultime due bollette pagate
· Nel caso l'immobile è pervenuto per successione occorre presentare il modello 240 o modello 4 dell'ufficio successioni.

Se il mutuo e' per costruzione bisogna aggiungere anche la concessione edilizia o comunicazione al comune

Se e' per ristrutturazione serve il preventivo lavori e/o fatture lavori.

LA DURATA DEL MUTUO

La durata del mutuo varia in base alle esigenze del singolo richiedente. Quindi queste sono solo alcune considerazioni di carattere generali, al momento della richiesta potremmo "confezionare "il mutuo su misura per ogni richidente.

La durata del mutuo può variare da pochi anni fino a 25 , 30 anni. In base alla durata che sceglieremo si determina il tasso e di conseguenza le rate che andremo a pagare
la media dei mutui è 10/15 anni., comunque a seconda della durata si dividono in :
· mutui a medio termine
· mutui a lungo termine

Quelli a medio termine durano dai 18 mesi ai 5 anni, invece quelli a lungo termine durano oltre i 5 anni.
Logicamente un mutuo di durata maggiore determina una rata piu agevole, ma conseguenzialmente alla fine avremo pagato più interessi.

    MUTUO E TASSO

Il tasso di interesse non è altro che il prezzo che si paga per avere i soldi in prestito, ed è calcolato in percentuale sull'ammontare erogato. Stiamo quindi parlando di uno degli elementi fondamentali da considerare prima di scegliere il tipo di mutuo.

I principali tipi di tasso che sono offerti sul mercato delle banche sono:

· Tasso fisso
· Tasso varabile
· Tasso misto
· Tasso rinegoziabile

Il tasso fisso come è facilmente intuibile , è una forma di finanziamento dove il tasso rimane invariato per tutta la durata del periodo di ammortamento. Questo tipo di tasso è particolarmente indicato per individui con reddito stabile. Per chi è titolare di un reddito fisso è molto importante conoscere esattamente l'importo delle rate future. I vantaggi sono la certezza degli importi da rimborsare che in caso di un aumento dei tassi l'importo delle rate non aumenta. Come svantaggi c'è l'impossibilità di poter usufruire di eventuali riduzioni dei tassi, purtroppo il tasso fisso ha un costo, infatti le percentuali applicate sono di uno o due punti più alte rispetto al tasso variabile.

Il tasso variabile è legato all'andamento di determinati indici finanziari; i cosidetti parametri di indicizzazione. E' molto importante per il potenziale mutuatario informarsi circa la periodicità della revisione del tasso, e circa l'indice di riferimento.Alcuni indici sono più stabili, altri sono più sensibili alle variazioni del mercato.quelli piu' usati sono: il rendiob, il tus, il libor, e euribor. I vantaggi sono che il mutuo a tasso variabile ha un tasso più basso del mutuo a tasso fisso e che in caso di diminuzione dei tassi la rata diminuisce in funzione del tasso. Gli svantaggi sono che il mutuatario conosce solo la prima rata,mentre quelle successive possono variare in funzione dell'andamento dei tassi,e in caso di aumento dei tassi la rata aumenta in funzione del nuovo tasso applicato. Per questo motivo ci sentiamo di consigliare il tasso variabile a quelle persone che abbiano una pur minima propensione al rischio.

Il tasso misto prevede un tasso in parte fisso e un tasso in parte variabile. Nei mutui a tasso misto generalmente viene applicato un tasso fisso per un periodo iniziale passando al tasso variabile per il periodo successivo.
I vantaggi di questo tipo di mutuo sta nel fatto di avere la certezza dell'importo della rata per un congruo periodo di tempo. Gli svantaggi potrebbero derivare da un aumento dei tassi dopo il periodo di tasso fisso.

Il tasso rinegoziabile è molto simile al tasso misto. Questo tipo di contratto prevede un periodo a tasso fisso, dopo il quale viene rideterminato un nuovo tasso, in funzione di indici contrattualmente individuati, che rimarrà fisso per un'analoga durata. Qualsiasi sia la formula bisogna chiedere sempre se il tasso proposto è il tasso d'ingresso o il tasso a regime. Molti istituti propongono un tasso d'ingresso molto basso che, comunque come da clausole dopo un certo periodo mediamente un anno, aumenta. Il tasso effettivo è quest'ultimo e per l'appunto si chiama tasso a regime.

IPOTECA

L'ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Viene costituita al momento dell'accensione del mutuo; il termine preciso che definisce l'ipoteca si chiama "istruire l'ipoteca"quando si iscrive un'ipoteca si compie un atto pubblico, e ad occuparsi della pratica è necessario che sia un notaio.
L'ammontare dell'ipoteca è generalmente superiore al valore dell'immobile perchè deve coprire il capitale anticipato con il mutuo, gli interessi che potrebbero non essere versati in caso di mancato pagamento, gli interessi per il ritardo e le spese per l'eventuale vendita all'asta. Una delle domande più ricorrenti quando si stipula un mutuo è la seguente: "quando ho finito di pagare come farò e quanto mi costerà cancellare l'ipoteca?"
Per dare una risposta è necessario spiegare che l'ipoteca , se non rinnovata, decade automaticamente dopo 20 anni dalla data di iscrizione. l'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui dopo i venti anni, il debito per il quale era stata iscritta non è ancora estinto. L'eventuale rinnovo vale per ulteriori 20 anni. Quando il mutuo è estinto non vi è alcun motivo di cancellare l'ipoteca con conseguente esborso di danaro; è sufficiente attendere la scadenza del ventennio (se non vi è necessità di vendere o stipulare un nuovo mutuo sull'immobile ipotecato) e l'ipoteca sarà automaticamente e gratuitamente cancellata.

LE SPESE

IMPOSTA DI REGISTRO
L’imposta di registro:
ha origine dall’esigenza molto antica di documentare i rapporti giuridici conservando i relativi atti scritti. In parole povere si tratta del tributo che occorre versare per registrare un atto tanto pubblico quanto privato (ad esempio l’atto notarile di compravendita).L’imposta si versa direttamente nelle mani del notaio incaricato per la stipula con le seguenti modalità:
Acquisto prima casa
imposta di registro 3%
imposta ipotecaria 129,11 euro
imposta catastale 129,11 euro

Acquisto senza agevolazioni (seconda casa) imposta di registro 7%
imposta ipotecaria 2%
imposta catastale 1%

Nel caso in cui il venditore sia una persona giuridica (società) al posto dell’imposta di registro, la vendita viene assoggettata a IVA con la differenza che verrà corrisposta direttamente alla parte venditrice nella misura del 4% in cui si acquisti prima casa e 11% nel caso in cui non si abbia diritto alle agevolazioni.

TASSA FISSA
Costituiscono l’imposta catastale e quella ipotecaria come sopra specificato.

PARCELLA NOTARILE
Si tratta del compenso effettivo che si riconosce al notaio per la predisposizione, la stipula e tutti gli adempimenti correlati ad un atto notarile compresa la registrazione e la trascrizione dell’atto stesso.Contrariamente a quanto si pensa questo compenso non viene calcolato in base a una percentuale ma in funzione di scaglioni. Per un preventivo corretto sarebbe opportuno consultare le tabelle distribuite dal collegio notarile alle quali ogni singolo notaio dovrebbe attenersi.

BOLLI E ALLEGATI
Costituiscono le spese vive che il notaio sostiene nel predisporre un atto, in linea puramente teorica andrebbero rimborsate a piè di lista, in pratica vengono calcolate in maniera forfettaria e spesso includono anche le visure ipocatastali.

AGENZIA IMMOBILIARE
Il compenso che viene riconosciuto per la mediazione immobiliare, varia a seconda dell’agenzia.

IMPOSTA SOSTITUTIVA
Più semplicemente tassa sul finanziamento e cioè 0,25% calcolato sull’importo esatto del finanziamento e che la banca trattiene in quanto sostituto d’imposta.Fino al 2001 per usufruire dell’imposta ridotta era necessario conservare il mutuo per 18 mesi oggi non ci sono limiti in quanto viene applicata a tutti i tipi di finanziamenti purché concessi da istituti di credito.

REGIME FISCALE

Il costo finanziario di un mutuo può essere ridotto grazie alle detrazioni fiscali concesse al mutuatario. Potremmo detrarre dalle tasse parte degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori che paghiamo sul mutuo ipotecario che abbiamo ottenuto per l'acquisto o per la ristrutturazione sia della prima casa sia di altre abitazioni.
L'ammontare del risparmio fiscale cambia a seconda che si tratti di un mutuo per l'acquisto della casa o di un mutuo per la sua ristrutturazione o costruzione.
Requisiti di deducibilità: il mutuo deve essere ipotecario. Non è ammessa la deducibilità di interessi a fronte di mutui non garantiti da ipoteca sull'immobile.
Se il mutuo è per acquisto prima casa ed è stato stipulato dopo il 1993 potremmo detrarre il 19% degli interessi e degli oneri accessori , anche se la detrazione non può essere superiore ai 7 milioni.
Se il mutuo è per la costruzione della prima casa si può detrarre un importo fino a 5 milioni .
Per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa bisogna attenersi ad alcune condizioni:
1. L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto.
2. La casa che acquistiamo non deve rientrare nella categoria di lusso.
3. L'acquisto dell'immobile sia avvenuto nell'anno precedente o successivo la stipulazione del mutuo.
4. non dobbiamo possedere un'altra casa nel comune in cui si trova la casa che acquistiamo con le agevolazioni

Grazie a queste agevolazioni , acquistando la prima casa possiamo avere uno sconto sotto forma di credito di imposta , uguale all'imposta di registro che attualmente è del 3% o all'iva al 4%. Possiamo godere delle agevolazioni se non vendiamo la casa nei 5 anni dalla data d'acquisto, altrimenti perdiamo il diritto a queste agevolazioni, a meno che non ci impegniamo ad acquistare una nuova abitazione entro un anno dalla vendita della prima casa.

IL RIMBORSO DEL MUTUO: LA RATA E L'AMMORTAMENTO

Il denaro che ci presta la banca con il mutuo lo dobbiamo restituire con rate periodiche: mensili, trimestrali semestrali, annuali. La rata è composta da una quota capitale e da una quota interessi.
La quota capitale rappresenta la parte dell'importo prestato che stai rimborsando. La quota interessi rappresenta la parte degli interessi dovuti alla banca per il mutuo che stai pagando con quella rata. Quindi ogni rata ha due componenti: restituzione di parte del capitale e pagamento degli interessi. La matematica finanziaria consente di combinare in molti modi le due componenti della rata. In questo modo esistono diversi piani di ammortamento del mutuo. Il piano di ammortamento rappresenta quindi il piano di rimborso rateale del capitale che ti è stato prestato e degli interessi che ti sei impegnato a pagare .
I principali tipi di ammortamento sul mutuo sono:
Il piano di ammortamento alla francese; comporta una rata costante per tutta la durata del mutuo.
Il piano di ammortamento a rate variabili; è un piano di rimborso che ti verrà applicato per i mutui a tasso variabile con durata fissa e predeterminata.
Il piano di ammortamento a rate crescenti; prevede rate iniziali più basse che crescono nel tempo di una percentuale prestabilita.
Il piano di ammortamento con rate decrescenti; comporta il pagamento delle rate che diminuiscono nel tempo.
Il più comune è il piano di ammortamento alla francese, comunque bisogna sempre valutare quale sarebbe il miglior piano in base alle proprie esigenze, tenendo presente che i mutui a tasso fisso hanno il valore della rata sempre uguale , mentre con gli altri tassi si ha un margine di incertezza sul valore della rata.

LA MORA  

Quando confrontiamo le offerte di mutuo bisogna anche considerare le condizioni proposte in caso di ritardo pagamento delle rate. Infatti se saltiamo il pagamento di una rata o la ritardiamo ci viene applicato un interesse di mora che mediamente viene maggiorato dai 2-5 punti rispetto al tasso applicato, quindi è importante informarsi sul periodo di tempo che trascorre prima che ci venga applicata la mora ma fondamentale dobbiamo sapere qual'è il tasso di interesse applicato in questo caso.

I CONSIGLI UTILI

Prima di chiedere il tasso è importante informarsi circa il tipo di mutuo proposto"tasso fisso , variabile, misto" e valutare se risponde alle vostre esigenze, poi chiedere del tasso ed informarsi se è un tasso d'ingresso o un tasso a regime, perchè molte banche propongono un tasso d'ingresso interessante per "attirare" clientela che comunque , dopo un periodo di tempo, aumentera almeno di un punto.
Inoltre bisogna ricordare che per ottenere un finanziamento passano mediamente 40-50 giorni dalla richiesta. Molte banche respingono la richiesta di mutuo se l'immobile è pervenuto per donazione , e se il richiedente ha subito protesti o è diventato "cattivo pagatore ", inoltre le banche non concedono il mutuo se l'importo annuo delle rate risulta superiore al 30% del reddito annuo netto del richiedente.

Il nostro consiglio sintetizzato in 6 regole    

1. Gli istituti bancari o finanziari , non sono enti di beneficenza, anche quando si ritengono investiti di intenti solidaristici e morali; ogni operazione finanziaria ha successo e merita di essere intrapresa quanti più sono i fattori positivi e le garanzie che si possono ottenere.

2. Il tecnico che vi cura la compravendita o la pratica edilizia difficilmente è in grado di trovarvi la migliore offerta del mutuo, perchè questo non rientra nei suoi compiti quotidiani.

3. Per chi lavora in un ente pubblico o statale la busta paga è una garanzia sufficiente per importi medio-bassi.

4. Per chi possiede una azienda il bilancio consuntivo del corrente anno e la dichiarazione dei redditi deve essere proporzionale alla richiesta

5. Molte banche riconoscono ai promotori una provvigione quindi attenzione ai promotori che vi chiedeono una commissione esterna alla provvigione, se paga la banca non è corretto che paghiate tutto voi.

6. Non è interesse degli enti mutuatari mettere all'asta il bene ipotecato è prioritario incassare le rate del mutuo, quindi è importante essere solvibili (se protestati, falliti, etc) altrimenti non si potrà accedere al mutuo.